Aandelen Onroerend-Goed BV waarderen via huurwaardekapitalisatiemethode

De directeur aandeelhouder van een Vastgoed-BV overleed in 2008. De erfgenamen lieten voor de aangifte successierecht meerdere taxatierapporten opstellen om de waarde van de aandelen te bepalen. Een taxateur kwam aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode tot een waarde van de aandelen van € 5,8 miljoen. Een andere taxateur kwam met behulp van de liquidatiewaarde uit op een waarde van € 3,6 miljoen en een derde taxateur stelde de waarde aan de hand van de going-concernwaarde vast op € 3,5 miljoen. De fiscus waardeerde de aandelen voor het successierecht op € 5,8 miljoen. In beroep oordeelde de Rechtbank Zeeland-West-Brabant dat de liquidatiewaarde en de going-concernwaarde niet konden worden toegepast om de waarde van de aandelen voor het successierecht vast te stellen. De rechtbank volgde de huurwaardekapitalisatiemethode. In hoger beroep oordeelde Hof ‘s-Hertogenbosch dat de waarde van de aandelen moest worden bepaald aan de hand van de waarde in verhuurde staat van de onroerende zaken. Uitgangspunt hierbij was het zichtbare vermogen (€ 1,8 miljoen). Die moest verhoogd worden met de stille reserves van € 5,4 miljoen. Deze uitkomst werd vervolgens gecorrigeerd met een latente claim voor de VPB van 15% (€ 1 miljoen) en een latente claim IB in verband met het aanmerkelijk belang (€ 400.000). Volgens het hof was de liquidatiewaarde niet geschikt. Er was namelijk geen reden om over te gaan tot snelle verkoop van de onroerende zaken. Bij de berekening van de going-concernwaarde was ten onrechte rekening gehouden met een risico-opslag van 2%. Het hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank.